本文摘要：巨头时代，规模为王。

巨头时代，规模为王。经过20年的发展后，中国房地产市场从粗犷时代渐渐步入精细化时期。楼市调控的常态化，以及行业竞争的激化，促成房地产企业在保持各项指标“皆好性”的同时，必需大大做到大规模。也因此，规模效应再次沦为近年来行业的主旋律。

2018年，踏入千亿军团的房企数量超过30家，数量相等于2015年的3倍。在当年“千亿军团”的新军中，金茂毫无疑问是最不受注目的一个。2018年，金茂已完成1280亿元的销售额，比2017年快速增长多达80%。

虽然有市场助推的因素，但持续的快速增长并非易事。要告诉，在“木桶效应”下，企业的融资、拿地、战略、管理等各项能力中，但凡有一项经常出现问题，都有可能沦为公司的拖垮。金茂的起步晚于很多老牌房企，但在其模式的护城河中，完全没短板，这也使金茂沦为中国楼市普遍认为的“优等生”。2018年的业绩固然来自于当年的希望，实则也是公司多年励精图治的成果。

城市运营先行者“速度”是金茂的一个最重要关键词。自2007年8月17日在香港牵头交易所主板上市以来，短短十年间，金茂早已从一家销售额只有十几亿的小型房企一跃挤身变为中国房企30强劲。2014年至2017年，金茂的销售规模分别为215亿，301亿，485亿，693亿。

2018年，金茂构建1280亿的销售规模，已完成全年销售目标的128%，首度挤身“千亿军团”。最近四年，金茂始终保持着50%的填充增长率，这在行业内颇为少见。中国金茂倒数的突破归功于其战略转型，2015年，中国金茂宣告战略转型升级为“城市运营商”，致力“获释城市未来生命力”，通过坚决以城市运营为核心的业务模式，在以品质领先为核心的双轮驱动战略基础上，减缓前进服务与金融创新，构建由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级。

多年发展下来，中国金茂在城市运营领域是佼佼者也是先行者。中国金茂的城市运营因缘金茂北外滩，金茂大厦启用之年，中国金茂推展上海城市升级和产业升级核心城市运营项金茂北外滩即开始构想，之后18年时间里，沿整个黄浦江岸线有2公里宽，上海东方明珠为中心两公里的半径内，整个区域的独栋写字楼总计145栋，中国金茂参予规划和研发了45栋甲级写字楼，耸立黄浦江边。（图为中国金茂北外滩眺望图）构想金茂北外滩之后，中国金茂一手创下了长沙梅溪湖国际新城传奇。进驻之前，昔时还是一片葡萄园的梅溪湖，尽管距离市中心不远处，但在长沙人心里毕竟城市望着农田的距离。

中国金茂却对这片土地充满著了信心：要做到华中地区最不具代表性的国际新城，不仅是要建构大河西地区的兴旺，堪称要沦为整个城市甚至更加辽阔地区的新中心。在明确片区打造出过程中，中国金茂联合政府顺利引进数十家著名研发设计企业，十一所重点中小学及综合三甲医院。三年起势，五年成城，梅溪湖渐渐构成区域形象之后，著名开发商和品牌商家先后入驻。现今的长沙梅溪湖以高品质、国际范儿，创下了在长沙人心中的形象。

（图为中国金茂长沙梅溪湖国际新城）此后，金茂又在青岛研发运营了“中欧国际城”项目，在南京研发并运营“青龙山国际生态新城”项目，在丽江发售“金茂谷镇·丽江创新文化产业园”。根据有所不同的项目类型，在城市运营业务上，金茂已构成城市新城、城市核心综合体、特色小镇三大运营模式。没短板的“木桶”中国金茂领先的城市运营模式是一个逐步升级的过程，2015宣告从传统意义上地产开发商向城市运营商改变之时，中国金茂在原先“销售+持有人”原先战略基础上，重新加入“金融+服务”两大元素反对城市研发运营业务。

2016年中国金茂在青岛举行的“金茂产业发展峰会”上对外公布了城市运营模式，即两个驱动，两个升级，构成产-城-融一体化城市运营模式。自此中国金茂城市运营模式更进一步具体。2017年中国金茂上市十周年，从城市时间、空间和内涵三个维度新的定义城市运营，最后构建产城融合。（图为中国金茂总裁李从瑞先生于2016年青岛产业峰会讲话）2018年，中国金茂以科学平等主义为提示，以绿色身体健康，智慧科技为核心竞争力，再度升级城市运营模式。

中国金茂充份贯彻央企责任，更加坚决“绿色科技、品质领先”的发展战略，以“获释城市未来生命力”为己任，引进了发展绿色产业模式、绿色经济模式、绿色管理和生活模式，构建了城市或区域整体的全面绿色低碳转型。完备的城市运营模式能让金茂在未来的市场竞争中立于不败之地，同时也能带给卓越的业绩贡献，堪称一举两得。经过数个项目的运营，金茂取得了纯熟的综合开发能力，也累积了大量合作资源，从而为下一步的发展蓄力。2018年，金茂总计签下296家产业战略合作伙伴，全部总计签下产业资源413家。

其中，科大飞、华人文化、芯恩构建、阳光媒体、中关村发展等行业领先企业、国际著名IP资源激增，资源共享平台不断完善。与此同时，在城市运营业务中，金茂的物业研发、酒店经营、商务出租、零售商业等板块也顺势而起，并承托起写字楼、商业、酒店等多条产品线。这也沦为助推公司业绩务实快速增长的核心动力。“府系”拍案惊奇除领先的城市运营模式外，金茂在“口碑”上也构建收成。

2018年，中国金茂的客户满意度为84分，超过行业杰出水平。其中4个二级指标堪称超过行业标杆水平，分别是：房屋设计85分，园林景观93分，小区规划和设施85分，物业服务92分。

世人初识金茂，是在2009年的一场土地拍卖会中，当年6月30日，在北京广渠路15号地的拍卖会现场，名不见经传的中化方兴（中国金茂的前身）力压众多大型房企，提供这一项目。随后，该项目被研发成北京楼市的标杆——“广渠金茂府”。此后，金茂借势兴起，并很快进行全国化布局。截至目前，中国金茂已在全国布局40余城。

其区域策略以一二线城市和区域核心城市居多，既为金茂夺得区域制高点，又顺利回避了市场风险。在产品上，金茂以“广渠金茂府”为起点，高举高打。如今，品质出色的高端“府系”项目，已是金茂的最重要产品标签。

“金茂府”在各地落地开花，口碑和业绩皆不错。（图为广渠金茂府）以上海的大宁金茂府为事例，自2015年沦为上海高端住宅“三冠王”后，乘势沦为当地的现象级产品。2018年，66亿的货值近乎销售一空，其中东区公寓2小时销售58亿，之后演译“金茂神话”。

（图为大宁金茂府）再行看北京亦庄金茂府，2018年全年销售77亿，在北京成交价金额排名第2名，大兴区成交价金额排名第1名；杭州滨江金茂府先河46亿，3年8次散户仅有销售一空。此外，天津海河金茂府价格最低，单年40亿，均价5万，青岛中欧国际新城构建70亿，温州单城已完成70亿销售，单项目40亿，也充分说明了中国金茂的产品实力。由于品质低企，金茂府在很多城市，都沦为区域的标杆项目。

2017-2018倒数两年名列30强劲房企之首。产品和服务是促使这一成绩的基石，其中金茂府堪称获取产品的代表。金茂府对行业的启示性意义不容忽视。

过去多年来，房地产业沿着粗放式道路发展，产品品质大多沦落营销说词。金茂府自从问世之日起，就将产品品质做淋漓尽致，并大大夺得市场接纳，才是证明市场正往精细化的方向改变，这也引导了一股产品精细化的热潮。自广渠金茂府入市，金茂府仍然以八大基因和十二大科技系统为核心引导时代，其中八大基因为：品牌、圈层、择址、科技、户型、精工、园林、设施，因为有了八大基因，中国金茂一直需要因地制宜，大大展开升级递归；十二大科技系统为：地源热泵系统、毛细管网电磁辐射系统、外窗防水系统、建筑外围护系统、防辐射被动遮阳系统、抗干扰隔音减震系统、新风系统、PM2.5除霾系统、末端直饮水系统、同层排水系统、智能家居系统、智能安防系统，因为十二大科技系统，中国金茂府系产品首创房地产行业当独的科技住宅品类。2018年10月，中国金茂追随时代，根据客户市场需求，发售了金茂府递归升级的2.0版本。

中国金茂自知，客户的市场需求，就是金茂的执着。如何让房屋显得更加舒适度、更聪明，是金茂府2.0升级的重点。基于此，中国金茂明确提出了金茂府2.0的两大升级方向——绿色身体健康升级与智慧科技升级。

分析人士指出，这将有助金茂之后夯实市场影响力。近几年，房地产市场已完全道别供不应求的阶段，楼市调控也有常态化趋势。

这给房地产企业带给了新的拒绝，分析人士指出，要在残忍的市场中脱颖而出，规模效应和“皆好性”缺一不可。（图为中国金茂布局图）同策研究院认为，“强者恒强劲”的马太效应日益突显，预计2022年行业TOP20的市场份额比重将超过50％，销售均值将多达3000亿元，TOP20的入门门槛将超过2000亿元，这也是品牌房企的低于门槛，只有超过了这个规模，才能在行业中保留一席之地，中国金茂的目标是“行业第一梯队”。多家机构回应，金茂是目前众多中型房企中，潜力仅次于的一家。因为在金茂现有的发展模式上，没什么显著的短板。

从公司的土地储备、发展战略、业务布局来看，到2020年，金茂很有可能构建2000亿的销售规模，从而挤身“第一梯队”。

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